Termine impugnazione delibera condominiale

Il termine per l’impugnazione di una delibera condominiale è di 30 giorni. Dunque, il condomino ha circa un mese di tempo per contestare la decisione presa dall’assemblea di condominio; se non lo fa, non potrà più contestare le successive azioni adottate dall’amministratore in attuazione di tale decisione, ivi compresa la richiesta di pagamento di spese condominiali e la conseguente ripartizione secondo millesimi. Il termine di impugnazione è infatti previsto a pena di decadenza; pertanto una volta decorso gli interessati non possono più impugnare la delibera che diviene definitiva ed esplica i suoi effetti nei confronti di tutti i comproprietari, anche dissenzienti.

Facciamo un esempio. Immaginiamo che l’assemblea decida di approvare delle spese per la riparazione del tetto; uno dei condomini ritiene però che la delibera sia illegittima per violazione delle maggioranze o delle regole sulla ripartizione dei millesimi o, ancora, di quelle sulla convocazione dell’assemblea. Sulla scorta di ciò decide di non pagare la somma richiestagli dall’amministratore al momento della riscossione delle quote. Nel momento in cui però gli arriva il decreto ingiuntivo (notificatogli dall’avvocato del condominio) presenta opposizione in tribunale. Ebbene, tale opposizione verrà rigettata perché l’interessato non ha, nei termini, impugnato previamente la delibera di condominio.

A poter impugnare la delibera condominiale sono solo i condomini dissenzienti (quelli cioè che hanno votato contro la decisione impugnata), quelli astenuti (ossia che hanno preferito non votare) e quelli assenti.

Il termine dei 30 giorni per impugnare la delibera condominiale decorre

  • per i condomini dissenzienti o astenuti: dal giorno in cui si è tenuta l’assemblea. Questi infatti, avendo partecipato alla riunione, sono sin dall’inizio consapevoli del suo contenuto e dell’eventuale illiceità di cui essa è affetta;

  • per i condomini assenti: dal giorno in cui hanno ricevuto il verbale con la sintesi della riunione di condominio. Non conta il fatto che abbiamo avuto, prima di tale momento, conoscenza della decisione per via informale (ad esempio tramite una telefonata dell’amministratore o di un vicino di casa). La legge impone all’amministratore di inviare, a ogni condomino (con raccomandata a.r., con posta elettronica certificata o con raccomandata consegnata a mani), una copia del verbale di assemblea. È da tale giorno, dunque, che per gli assenti decorre il termine di 30 giorni per impugnare la delibera condominiale.

Se la raccomandata non viene consegnata perché, nel momento in cui il postino bussa alla porta, il destinatario non è a casa, il termine decorre da quando questi ritira la busta all’ufficio postale. Ma se la ritira dopo il decimo giorno, il termine per impugnare la delibera condominiale inizia ugualmente a decorrere dall’undicesimo giorno (compreso); questo per evitare che l’interessato possa volontariamente posticipare il momento di ritiro della raccomandata alla posta per avere più tempo per impugnare la delibera condominiale.

Non può impugnare la delibera condominiale il condomino che prima abbia votato a favore e poi si sia pentito, anche se all’esito del confronto con il proprio avvocato che gli abbia chiarito i propri diritti e lo stato attuale della normativa. Quindi, quando si ha qualche dubbio in merito alla legittimità di una decisione dell’assemblea, è sempre meglio astenersi che votare a favore; solo infatti nel primo caso, si può impugnare in un successivo momento la delibera [1].

Chi vuole impugnare la delibera condominiale non può rivolgersi direttamente al giudice, ma deve prima promuovere il cosiddetto «tentativo di mediazione». Si tratta di un incontro che si svolge presso un organismo di mediazione situato nella sede più vicina al giudice competente per la causa. L’incontro è volto a trovare un accordo tra le parti; solo se l’accordo non riesce, si può procedere in giudizio. Viceversa, se la mediazione non viene esperita, il giudice ritiene improcedibile la domanda e assegna un termine per provvedere all’incontro di mediazione; se neanche questa volta l’invito non viene rispettato, il giudice rigetta la domanda giudiziale e chiude la causa, condannando il condomino alle spese processuali.

Leggi Come impugnare una delibera condominiale.

Per impugnare una delibera condominiale non si considera il tempo che va dal 1° al 31° agosto (cosiddetta «sospensione dei termini processuali») [2]. Durante tale mese estivo, infatti, i termini processuali si sospendono per consentire ad avvocati e clienti di poter godere delle ferie senza preoccuparsi delle “questioni legali” e rinviando i relativi adempimenti a settembre. Quindi, ad esempio, se una riunione di condominio si è tenuta il 25 luglio, il termine per impugnare scade non già il 24 agosto bensì il 24 settembre.

Entro il termine di scadenza dei 30 giorni, è necessario non già avviare la causa, ma presentare la domanda di «conciliazione» presso il relativo organismo. Questo interrompe il termine. Non importa, poi, che la riunione si tenga quando oramai i 30 giorni sono scaduti: l’importante è il deposito tempestivo della richiesta di conciliazione.

Per impugnare una delibera condominiale non è necessario prima inviare una diffida all’amministratore o agli altri condomini, potendosi direttamente agire con l’istanza di mediazione.

Secondo la dottrina e la giurisprudenza maggioritaria non ci sono termini per impugnare una delibera condominiale quando questa sia affetta da vizi tanto gravi da doversi ritenere «nulla» e non già semplicemente «annullabile». La differenza tra «delibera nulla» e «delibera annullabile» sta proprio nel tipo di vizio di cui essa è affetta:

  • la nullità si verifica per le violazioni più gravi e consente al condomino di impugnare la decisione in qualsiasi momento senza termini finali;

  • la delibera annullabile invece concerne violazioni meno gravi e, come detto, il termine è sempre di 30 giorni.

Ad esempio, una decisione che l’assemblea adotta in una materia che non le è propria è nulla (e non «annullabile»), con la conseguenza che può essere impugnata in qualsiasi momento. Si pensi al caso in cui i condomini decidano di stabilire un vincolo all’utilizzo dell’altrui appartamento senza l’unanimità. Invece, in tutti gli altri casi, si è in presenza di una delibera semplicemente annullabile, ossia che mantiene salvi i suoi effetti e “si sana” se non contestata nei 30 giorni.

Secondo la giurisprudenza, le delibere annullabili – quelle cioè per le quali soltanto vale il termine di 30 giorni per l’impugnazione – sono le seguenti:

  • quando la decisione è assunta senza che sia stato dato avviso a tutti i comproprietari;

  • quando l’assemblea decide su un atto di ordinaria amministrazione, se è gravemente pregiudizievole della cosa comune, indipendentemente dalla presenza di vizi attinenti alla formazione della volontà della maggioranza;

  • quando l’assemblea decide un atto di straordinaria amministrazione o un’innovazione senza la maggioranza prescritta.

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